Regulă importantă pentru cei care stau la bloc. Cine trebuie să facă dovada plății întreținerii în instanță

29 septembrie 2026

Neachitarea integrală a cotelor de întreținere reprezintă una dintre cele mai frecvente surse de conflict în cadrul blocurilor din România. Mulți proprietari aleg să folosească refuzul de plată ca o formă de protest împotriva unor decizii ale asociației, însă din punct de vedere legal, acest gest se poate transforma rapid într-o capcană juridică greu de evitat, conform unei analize publicate de Consultanță Asociații Proprietari prin intermediul avocatului Gelu Pușcaș.

Sumele înscrise pe lista lunară de întreținere nu sunt opționale, ci reprezintă obligații legale de plată. Atunci când un proprietar decide unilateral să nu achite anumite componente ale listei (cum ar fi fondul de reparații, salariile personalului sau costurile administrative), suma respectivă nu dispare, ci devine automat restanță, atrăgând după sine penalități de întârziere.

Mecanismul juridic

Dacă conflictul dintre asociație și proprietar escaladează și ajunge în fața unei instanțe de judecată, regulile de drept civil schimbă radical raportul de forțe. În mod obișnuit, cel care acuză trebuie să demonstreze vinovăția. În cazul datoriilor la întreținere, lucrurile stau complet diferit din cauza modului în care este definită această obligație.

Instanțele de judecată încadrează plata întreținerii drept o obligație de rezultat. Acest detaliu tehnic împarte sarcina probei în mod clar între cele două părți. Asociația de proprietari (creditorul) trebuie doar să demonstreze existența obligației (prin liste de plată, facturi, hotărâri ale adunării generale). Proprietarul de apartament (debitorul) îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii plății. Trebuie să prezinte chitanțe, ordine de plată sau extrase de cont.

În momentul în care asociația depune la dosar listele de plată legal întocmite, judecătorul consideră datoria validă. Din acel punct, proprietarul are obligația absolută de a demonstra că a plătit.

Ce se întâmplă dacă nu poți dovedi plata?

În lipsa unor dovezi concrete (cum ar fi o chitanță emisă de casierie sau un extras bancar), legea nu îl crede pe cuvânt pe proprietar. Conform art. 1.548 coroborat cu art. 1.481 alin. 1 din Codul Civil, dacă debitorul nu face dovada plății, neexecutarea obligației este prezumată de drept.

Prin urmare, dacă proprietarul nu poate prezenta instanței documentul justificativ al plății, judecătorul va reține automat că: proprietarul a beneficiat de serviciile furnizorilor de utilități și de administrarea spațiilor comune, obligațiile de plată nu au fost îndeplinite corespunzător, s-au acumulat restanțe legitime care trebuie achitate integral, alături de penalitățile acumulate și, cel mai probabil, de cheltuielile de judecată.

Pentru a evita executarea silită sau procesele costisitoare, proprietarii trebuie să înțeleagă că simpla decizie de a nu plăti nu anulează o datorie. Dacă o sumă de pe lista de întreținere este considerată incorectă sau abuzivă, proprietarul trebuie să acționeze exclusiv prin pârghiile legale prevăzute de Legea 196/2018:

1. Depunerea unei contestații scrise către comitetul executiv al asociației în termenul legal de la afișarea listei.
2. Solicitarea unei recalculări sau a unor clarificări oficiale privind modul de calcul al cotelor.
3. Acționarea în instanță a hotărârii asociației, dacă dialogul administrativ eșuează, pentru a se constata caracterul nedatorat al sumei respective.

Până la o eventuală decizie de anulare sau recalculare din partea asociației sau a unei instanțe, sumele afișate rămân scadente. Protecția proprietarului în fața legii nu stă în refuzul tacit de plată, ci în păstrarea riguroasă a tuturor dovezilor de plată și în contestarea pe căi oficiale a sumelor considerate nejustificate.